日本房地产业发展历程对我国房地产业发展的启示和建议

罗高波

日本是二战后第一个由发展中经济体跨入发达经济体的国家，其战后经济发展和房地产业经历了“半部崛起史、半部失去史”的独特发展历程。作为曾经的世界第二大经济体，日本发展历程中也曾遭遇美国战略遏制、产业结构变迁等，对当前中国具有深刻的启示和警示意义。

日本现代化城市景观

一、二战后日本经济和房地产发展历程

日本战后经济和房地产发展历程，主要经历了四个阶段。

第一阶段：

1955～1974年，加速发展期（需求驱动）。日本快速工业化带来对土地需求的激增，在工业化和城镇化的双重驱动下，土地价格不断飙升，1955～1974年全国城市地价指数上涨28倍，六大城市上涨34倍。

第二阶段：

1975～1985年，稳定发展期。日本告别工业化和城镇化高速发展期，GDP增速大幅下降，城镇化进程和置业人口增速显著放缓。1975～1985年十年平稳发展期，日本住宅土地价格指数累计上涨84%，六大主要城市累计上涨104%。

第三阶段：

1986～1991年，内外疯狂泡沫期（货币驱动）。产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境，在低利率、金融自由化、国际资本的涌入刺激下，当时日本的房地产价格飙升到十分荒唐的程度：1989年，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍，1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

第四阶段：

1992至今，失去的三十年。1992～2012年，日本GDP年增速0.9%，增长停滞，长期通缩。地价指数下跌20年，全国城市大降63%，六大城市大降76%，国民财富缩水，大量企业倒闭，失业率攀升，被称为“失去的20年”。

日本二战后房地产市场发展历程 （资料来源：日本不动产研究所）

二、我国当前房地产业发展阶段与日本房地产发展历程对比

（一）与日本1974年第一次危机具有一定可比性

二战结束后，在朝鲜战争、全球新技术革命的背景下，日本迎来了经济高速发展的黄金时期，人口加速向东京、大阪、名古屋等大都市聚集。1945～1974年间，日本城镇化率从28%增长到75%左右，年均增长达1.64%，工业化的快速发展是日本该阶段城镇化水平高速增长的核心驱动力，这一阶段工业化和城市化的快速推进带来大量城市住房需求，推动房地产市场快速发展。

其中，1956～1973年是日本经济高速发展的黄金时期，人均GDP进入3000～10000美元阶段，1968年日本超过西德成为世界第二大经济体，并长期保持这一地位，直至2010年被中国超越。日本进入城镇化加速期，城镇化水平由1955年的56.15%跃升至1974年的75%，成为高度发达的现代化国家。在这20年间，日本城镇化发展不仅是数量的提高，而且经济结构的优化升级也带来城镇化质的提升。

1945～1974年（尤其1955～1974年）是日本房地产高速发展期，主要由快速工业化和城市化产生的巨大真实需求所推动，与中国1998年后房地产高速发展期具有一定可比性。截至2020年底，中国城镇化率达到63.89%，与日本1960年63.3%的城镇化水平相当，但房地产总体发展阶段类似于1974年的日本，即学术界提到的日本房地产第一次危机，即从经济和城镇化高速发展期向中高速发展期转型，由于有效需求减少从而步入市场调整稳固夯实期。经过1974～1975年短暂的调整后，日本房地产市场迅速反弹，进入房地产稳定发展期。

（二）与日本1991年第二次危机可比性不强

1985～1991年，日本房地产市场经历了泡沫式快速增长，这一时期流动性过剩是驱动房地产市场繁荣的主要因素。1985年9月，日本与美国、联邦德国、法国、英国共同签署“广场协议”，日元短期内大幅升值，国际资金大量流入，日本政府被迫在1989年内4次调低贴现率以应对日元升值，银行利率连续大幅度提高，严重影响制造业等实体经济。在低利率、实业利润水平下降的大环境下，大量资金涌入股市和房地产市场，推动资产价格暴涨，投机氛围浓厚。这一时期日本的房地产商往往是从银行借钱囤房囤地后再高价转手给下家，以东京为代表的日本大城市的房价开始快速飞涨：1987年东京的房价比上一年涨了23%，1988年又比1987年上涨65%。日本房地产市场一路飙升之际股市也毫不逊色：1986～1989年日本股市上涨了486%，同期日本股市总市值达到美国股市总市值的1.5倍，占全球股市总市值的45%。1989年日本主动刺破泡沫，1990年股市泡沫破裂，1991年楼市开始大跌，爆发经济危机，造成日本“失去的二十年”。

当前中国与日本1991年第二次危机可比性不强。首先，政治上，中国政府不可能像日本政府签署“广场协议”类似协议。其次，当前中国经济和城镇化都还处于中高速发展阶段，还有发展潜力，与日本爆发金融危机时已处于城镇化成熟期发展阶段不同。第三，日本政府应对政策不当，前期纵容投机炒作，国际游资蜂拥而至，国内疯狂炒作，缺乏事先预防，泡沫形成后又主动刺破。相反，中国早已确立“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，已事先加强调控防范风险。第四，中国目前虽有一定的过度投资投机炒作现象，但还远没有到，应该也不会到日本当年的程度，如上海地价相当于美国全国总地价，长三角地区地价相当于美国全国总地价4倍。

三、日本房地产发展历程对中国房地产业发展的启示

首先，坚持独立自主的外交政策和审慎的经济政策。

城镇化步伐放缓、人口结构转型、土地稀缺等因素，并非日本1990年代房地产泡沫膨胀与破裂的充分条件，日本政府在货币政策、财政政策、税收政策上的一系列失误，导致疯狂的投机炒作，才是房地产泡沫形成和破裂的直接原因。因此，坚持独立自主的外交政策和审慎的经济政策，才是可取之道。

其次，主动刺破泡沫不可取。

1989年，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府选择主动刺破泡沫，先后采取收紧货币、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂，同时，在资产泡沫破裂后犹豫不决，补救不及时，导致市场一蹶不振。因此，应事前加强金融监管，防范投机炒作，即使形成泡沫，也尽可能“以时间换空间”，延缓伤害，实现软着陆。

最后，房地产业本质是制造业，不能将其做成金融业。

城镇化作为国民经济发展的重大推动力，初期往往由工业化和城市化双重驱动快速发展，房地产市场也随着快速发展，而且会持续相当长时间。同时，房地产业具有使用（居住）和投资双重属性，在经济发展过程中，既要充分发挥作为支柱产业对国民经济的巨大拉动作用，又要防范过度投资投机炒作带来的潜在金融风险。归根到底，房地产业本质是制造业，应注重产品本身，而不能将其做成金融业，这是日本战后经济和房地产“半部崛起史，半部失去史”独特发展历程带给中国的深刻警醒。

四、中国房地产业发展的几点建议

第一，理性客观看待日本20世纪90年代房地产泡沫。

房地产是周期之母，长期看经济，短期看政策。纵观全球主要经济体，二战后全球经济繁荣发展，房地产市场总体也呈现欣欣向荣的景象。1970～2017年，英国、法国、美国、德国、日本的名义房价指数分别上涨52.8倍、16.1倍、12.5倍、2.3倍、2.3倍，除日本外，其他国家均走出了一条总体上升的趋势，直到2007年美国次贷危机，全球房地产普遍下降，但大部分经过一段时间调整后又恢复增长。

主要发达国家名义住房指数变化对比图 （取各国1970年数据为100，资料来源：世界银行，方正证券）

1990年代日本房地产泡沫是国内国外多方面因素共同作用的结果，既有特定国际政治背景，又有国际国内疯狂炒作，还有日本政府政策失误，是一个内外多种因素影响下的特例，既不是世界房地产发展史的主流，也不具备普遍性和复制性。防范潜在风险是必要的，但发展才是世界房地产的主流。应理性看待日本曾经的房地产泡沫，避免盲目非理性对比，从而过度放大当前中国房地产的风险。

第二，加强预期引导，完整、准确、全面地判断中国房地产业发展阶段。

中国目前整体发展阶段类似于美国20世纪50～60年代，处于国家崛起、经济发展的中期调整稳固夯实期；与日本1974～1975年的第一次房地产危机也有一定可比性，处于从经济高速发展向中高速转变过程的转换期，而与1990年代由投机炒作导致的第二次房地产危机可比性不强。美国20世纪40年代至50年代和日本1945～1974年的房地产高速发展都是由需求驱动的，是战后经济恢复繁荣发展的产物，经过一段时间调整后也都继续恢复增长。树立底线思维，纵观全球房地产发展历程，2007年次贷危机不是美国房地产业的顶点，2023年更不可能是中国房地产业的顶点。因此，我们认为中国房地产目前是阶段性高点，但不是顶点，预计此次调整将安然度过，并继续恢复增长。

第三，充分利用中国仍处于城镇化发展期的成长优势，中国房地产业争取在发展中形成新的平衡。

截至2022年底，中国城镇化率为65.22%，仍处于城镇化中高速发展期，从“有没有”向“好不好”转型升级，仍具有成长优势。其中，农村人口城镇化尤其是市民化仍有一定空间，城市更新和改善性需求与日俱增，人口将进一步向都市圈集聚，在中国经济持续增长前提下，中国房地产市场前景仍值得憧憬，理性客观制订宏观调控政策，中国房地产市场有潜力在发展中形成新的平衡。然而，2020年中国城镇化率（63.89%）分别相当于美国1950年（64.15%）和日本1960年（63.3%），但房地产市场表现却类似于美国1960年代和日本1974年，经济高速增长向中高速增长过渡中的第一次房地产调整提前逾10年来临，正是之前税收体系和分配机制不完善导致房地产业过度投资投机的反映，这给我们敲响了警钟，坚持房住不炒恰逢其时，也势在必行。

原文刊发于2023年9月20日印发的《建设智库专报》（2023年第16期）。作者罗高波，城镇化和房地产发展研究学者，美国南加州大学政策、规划和发展学院房地产开发硕士。具有20余年城镇化、区域经济、战略规划、地产开发、工程总承包、基金投资跨行业工作和管理经验，致力于美国、日本、新加坡、英国、德国等国家的房地产经济与发展模式等方面研究。出版专著《中国城镇化——历史借鉴、国际融合与本土实践》，发表《中国房地产业的未来前景》《日本战后经济和房地产发展历程的警示》《从美国房价中位数变化看房地产市场成长因素》《新加坡与香港的城市发展对比》等观点文章。